Nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheken: wat betekent dit voor jou?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waarop alleen rente wordt betaald. Je lost gedurende de looptijd de hoofdsom van de hypotheek niet af. Dat betekent dat je aan het einde van de looptijd de hypotheek in z’n geheel moet terugbetalen, dat kan bijvoorbeeld met eigen (spaar) geld, door een nieuwe hypotheek af te sluiten, of door het huis te verkopen.

Het is belangrijk om op tijd voor te bereiden op het moment dat de hypotheek afloopt. Het inkomen op dat moment bepaalt of herfinancieren mogelijk is. Je moet er rekening mee houden dat je inkomen op dat moment lager kan zijn bijvoorbeeld doordat het pensioen lager is dan het eerdere salaris. Daarnaast kan een verandering van de rente, of het verlies van recht op hypotheekrenteaftrek, effect hebben op de betaalbaarheid van de hypotheek.

Doordat alleen rente wordt betaald, zijn de maandlasten lager. Zo kan je er voor kiezen om je financiële lasten over verschillende fases in je leven te verdelen. Verder kan het ook een overweging zijn om geen extra overwaarde te willen opbouwen, of om op een andere manier vermogen op te bouwen.

Overigens mag je altijd uit eigen overweging minstens 10% per jaar vergoedingsvrij aflossen. Dus ook als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, maar je wilt toch de restschuld verkleinen en je maandlasten verder beperken, dan kan je aflossen.

Vergeleken met hypotheken waar je wel standaard op aflost, zoals een annuïtaire of lineaire hypotheek, blijft de hoofdsom van de lening gelijk. Je bouwt dus minder vermogen op en lost de woning niet geheel af. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen gestegen, maar dat is geen zekerheid. Als de huizenprijzen dalen, dan kan dit betekenen dat je huis minder waard is dan de lening. Je staat dan ‘onder water’. Als je in dat geval het huis moet verkopen, bijvoorbeeld door onvoorziene omstandigheden, dan kan het zijn dat er een restschuld aan de bank overblijft.

Ook is het belangrijk om te bedenken hoe je situatie eruit ziet tegen de tijd dat de hypotheek afloopt. Herfinancieren van de hypotheek is alleen mogelijk als je voldoende inkomen hebt om een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Toezichthouders ECB en DNB vinden dat er in Nederland te veel gebruik wordt gemaakt van aflossingsvrije hypotheken en willen dat banken deze hypotheekvorm sterk terugbrengen. Banken hebben daarom de opdracht gekregen om minder aflossingsvrije hypotheken te verkopen, of om bij de totale hypotheek een kleiner deel via een aflossingsvrije hypotheek te verstrekken. Daarnaast moeten banken ook een strengere krediettoets uitvoeren bij klanten die ouder zijn en klanten die gedurende de looptijd van de lening met pensioen gaan. Ook wordt van banken gevraagd dat zij periodiek aan klanten vragen hoe hun financiële situatie eruitziet, door informatie op te vragen over het inkomen, vermogen en het onderpand van de woning. Dit betekent dat banken hun klanten benaderen met financiële vragen en ook vaker om nieuwe taxaties vragen.

ECB en DNB doen dit omdat de huizenmarkt kwetsbaarder is voor prijsdalingen wanneer er een hoge hypotheekschuld uitstaat bij huishoudens. Door het gebruik van aflossingsvrije leningen blijft deze schuld voor een langere tijd hoog. Daarnaast is het ook zo dat er een grote groep aflossingsvrije leningen afloopt in de periodes 2035-2038 en 2047-2052. De toezichthouders willen voorkomen dat deze groepen hypotheken volledig worden geherfinancierd met nieuwe aflossingsvrije hypotheken.

In bestaande situaties verandert er vrijwel niets. Je hypotheek loopt gewoon door volgens de voorwaarden zoals je die hebt afgesproken met je bank. Wel kan het zijn dat de bank vaker informatie opvraagt over bijvoorbeeld je inkomen, of dat de bank vraagt wat je plannen zijn op het moment dat de hypotheek afloopt. Je bank is verplicht om in kaart te brengen hoe je financiële situatie eruitziet wanneer de hypotheek afloopt.

Wanneer je van plan bent om bij het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek in het huis te blijven wonen, of als je tegen die tijd wilt verhuizen en bij de hypotheek opnieuw een deel aflossingsvrij wil financieren, dan moet je er rekening mee houden dat er mogelijk een kleiner deel van de hypotheek met een aflossingsvrije hypotheek gefinancierd kan worden.

Banken bepalen individueel hun beleid voor het verstrekken van aflossingsvrije hypotheken. Zo kan het zijn dat je bij de ene bank maximaal 30% van de hypotheek aflossingsvrij kan lenen en bij een andere 50%. Wel is het zo dat op basis van de Gedragscode Hypothecaire Financiering vrijwel alle aanbieders van hypotheken maximaal 50% van een lening aflossingsvrij zullen verstrekken.

Rabobank, ASN en ABN AMRO hebben recent wijzigingen bekend gemaakt in hun beleid voor aflossingsvrije hypotheken. Neem contact op met je eigen bank als je vragen hebt over jouw specifieke situatie.

Het is verstandig om je financiële situatie van tijd tot tijd in kaart te brengen. Maak een overzicht van je inkomsten op dit moment, maar bijvoorbeeld ook van je inkomen als je met pensioen gaat. Als je dit lastig vindt, zoek dan hulp van je bank of een financieel adviseur.

Bij zorgen over je hypotheek kan je altijd terecht bij je bank. De bank kan je helpen om een overzicht te maken van je financiële situatie en de betaalbaarheid van je hypotheek. Jullie hebben een gezamenlijk belang om te zorgen dat de hypotheek betaalbaar is, nu en later. Het is ook belangrijk om bij zorgen niet te lang te wachten. Juist als er nog veel tijd is totdat de hypotheek afloopt, is er meer ruimte om maatregelen te nemen.

Afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden mag je jaarlijks tenminste 10% vergoedingsvrij aflossen. Dit kan via de mobiele app of internetbankieren-omgeving, of anders kan de bank je helpen om dit te doen. Voor het wijzigen van je hypotheekvorm kan je het beste contact opnemen met je bank en vragen of dit voordelig is. Of dit kosteloos kan hangt af van het hypotheekcontract.

De looptijd van je hypotheek en de periode waarin de rente vast staat, staan omschreven in je hypotheekcontract. Je kunt deze ook terugvinden in de mobiele app of internetbankieren-omgeving. Als je deze informatie niet kan vinden, neem dan contact op met je bank.

Let daarbij goed op het onderscheid tussen de looptijd van de gehele hypotheek en de rentevaste periode. De hypotheek heeft vaak een looptijd van 30 jaar. Binnen die periode kan je kiezen of je een variabele of vaste rente betaalt. Een veel gekozen rentevaste periode is bijvoorbeeld 10 jaar. Als de rentevaste periode tussentijds afloopt zal de bank je een aanbod doen voor een nieuwe rente, gebaseerd op de op dat moment geldende rentetarieven.

Een hypotheek loopt meestal 30 jaar en in die periode kan er veel veranderen. Je kan een tijdje minder gaan werken, maar ook een ziekte of echtscheiding kunnen grote impact hebben op je financiële situatie. Dit kan veel zorgen en onzekerheid geven. Neem in dat geval contact op met je bank om de situatie te bespreken.